11月8日，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規(guī)模年內首現(xiàn)正增長。行業(yè)平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環(huán)比上升0.01個百分點。

對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，10月單月融資規(guī)模首現(xiàn)同比上升，與行業(yè)進入下行周期的初期相比，行業(yè)融資已出現(xiàn)修復跡象，其中信用債發(fā)行同比差距明顯縮小。當前央國企為信用債發(fā)行主力，受政策支持影響，預期民企融資將有所突破。

實際上，近期相關部門加大支持民營房企融資的動作不斷。11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，這也被業(yè)內視為民企發(fā)債將成為行業(yè)融資新發(fā)力點的一大前兆。此前，中債信用增進公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求。

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“房企融資年內首次出現(xiàn)正增長說明了融資環(huán)境的總體改善，包括今年以來政策持續(xù)寬松以及近期民營房企獲得增信支持。同時，也要客觀看待融資規(guī)模首現(xiàn)正增長，受到去年同期融資規(guī)模基數(shù)低也是一大原因。整體而言，房企資金壓力仍然較大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對證券時報·e公司記者表示。

融資規(guī)模同比上升明顯

11月8日，中指研究院發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月融資同比上升較快，非銀融資總額同比首次出現(xiàn)正增長。

數(shù)據(jù)顯示，2022年10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環(huán)比下降27.0%。從融資結構來看，10月信用債規(guī)模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升155.7%，環(huán)比下降17.5%；信托融資同比下降72.1%，環(huán)比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環(huán)比下降35.3%。本月各渠道融資能力較上月有所減弱，主要為10月長假所致。

中指研究院分析師表示，本月信用債發(fā)行同比大幅上升，主要為基期數(shù)值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業(yè)出現(xiàn)違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發(fā)行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。

值得指出的是，房企融資規(guī)模年內累計依然下滑較為明顯。2022年1-10月，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。其中，信用債占比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信托占比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS占比33.3%，同比提升10.2個百分點。

“從總量來看，與上年同期相比，1-10月的發(fā)行量同比已縮小至16.4%，且月度發(fā)行量基本平穩(wěn)。從發(fā)行主體來看，央國企發(fā)行總額同比僅下降0.9%，在總發(fā)行中的占比為87.1%，提升了14個百分點。因此信用債的修復主要依靠央國企的發(fā)行，民企依然面臨發(fā)行困境。”上述分析師表示。

民營房企增信發(fā)債有望擴圍

從融資利率來看，受政策端持續(xù)放寬房地產(chǎn)融資影響，房企融資成本進一步下降。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環(huán)比上升0.01個百分點。其中，信用債平均利率為3.12%，同比下降1.00個百分點，環(huán)比微降0.10個百分點；信托平均利率為7.54,%，同環(huán)比均未出現(xiàn)明顯變化；ABS平均利率為3.51%，同比下降0.44個百分點，環(huán)比上升0.38個百分點。

值得注意的是，近期相關部門進一步支持民營房企融資的動作不斷。11月1日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。

此前，中債信用增進公司已獲得單一主體集中度監(jiān)管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續(xù)發(fā)債需求。包括龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業(yè)正推進第二輪增信發(fā)行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

在劉水看來，支持民營房企發(fā)債范圍在擴大，有利于暢通民營房企融資渠道。“這次參加座談會的企業(yè)有21家，之前只有個別幾家企業(yè)通過中債增增信發(fā)債，可見支持發(fā)債的企業(yè)數(shù)量范圍在擴大。此次中債增進一步加大支持民營房企發(fā)債融資，后續(xù)將有更多的企業(yè)通過中債增支持發(fā)債進行融資。”

不過，未來房企資金層面仍面臨較大壓力成為業(yè)內共識。中指研究院統(tǒng)計，今年內到期債券余額為1230.8億元，1月到期余額為1194.0億元。另一方面，房企一年內到期債務余額9552.8億元。截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計30075.9億元；一年內到期的債券合計9552.8億元，接近萬億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。